问题1：无民事行为能力人、限制民事行为能力人购买商品房如何办理不动产转移登记？

　　答：根据相关规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。除不动产登记申请书、买卖合同、税费缴纳凭证等材料以外，监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。

　　监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或者民政部门、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料，或者遗嘱指定监护、协议确定监护、意定监护的材料。

　　问题2：房屋买卖合同生效，所有权就自动转移了吗？

　　答：依据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。

　　但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。《民法典》第二百零九条第一款，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。