近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，致使商品房住宅小区内因停车位供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊、矛盾，给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。

【案例】 2017年4月，汪某某夫妇将叠层别墅以530万的价格卖给秦某某，双方在中介的居间下签订《房屋买卖居间服务合同》，但双方仅围绕房屋的定金、尾款、交房时间以及户口等问题进行了磋商及约定，而忽略了车库问题，并未在房屋买卖合同中约定任何车库的归属等事宜。事后，秦某某要求汪某某夫妇将车库所有权一并转移，但汪某某称车库不在协议内容中，秦某某如若需要，应当按照当前车库的市场价格约18万元价款另行购买。庭审中，秦某某认为，当初签订居间服务合同时，双方已经口头达成车库转移的约定，且被告汪某某已经将车库确认单交付给自己，应当认定汪某某夫妇同意转移车库。汪某某辩称，车库确认单是签协议时不慎遗失，被秦某某拾取，拒不承认同意将车库一并转让。

法院认为，汪某某夫妇对车库享有独立产权，居间服务合同未就车库归属问题作出明确约定，车库仍归汪某某夫妇所有。后在法院的主持下，双方当事人达成调解，秦某某支付给汪某某夫妇10万元，汪某某配合秦某某将车库过户至其名下。

江苏法舟律师事务所张虎律师对未约定情形下车库归属分析如下：

1、房屋买卖主合同的签订是否当然推定为车库所有权的转移？

根据法律规定，即便没有对从物的约定，从物也应当随主物一并转移。一方面，根据《物权法》的规定，“车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，明确了车位归属的约定方式，买房仅有车库确认单，且在卖方不承认的情况下，难以充分证明车库归属；另一方面，根据当前市场行情和交易习惯，车库往往是作为独立物品出售，且在车多库少的背景下，车库更是热门，动辄数万、乃至十数万的车库，也难以认定为从属物。在协议中没有明确约定的情况下，如果认定为从物随主物一并转移，将背离私法意思自治原则，削减卖家的处分权，影响司法公平。

2、车位、车库是否属于建筑物的从物？

从物是辅助主物的使用而依附于主物的，故必须和主物在一起才能发挥使用价值，比如水电设施之于房屋、电梯之于建筑物的关系。但是车位、车库和房屋之间的关系并不等同于水电设施和房屋之间、电梯与建筑物之间所具有的从属关系。车位、车库不仅具有使用面积和建筑面积，并且还可离开房屋等建筑物而独立存在，具有作为所有权客体的物所必备的特性；从实物形态上看，车位、车库可以通过划线与其他停车位相隔离，在空间上能够个别地、单独地存在，具有构造上的独立性，还可以与房屋相分离而单独使用，具有使用上的独立性。由此可见，车位、车库与房屋之间不具有主从关系，车位、车库不是房屋的从物，房屋的所有权转移并不意味着车位、车库的所有权、使用权也一并转移。

张虎律师提醒：房屋买卖对很多人来说都是生活中的大事，各项约定必须谨慎全面，尤其是车库或者车位等配套设施，更需要买卖双方以“白纸黑字”的形式确定下来，以有效维护自身合法权益。

（小维）