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　　现实中存在不少夫妻、父子、母女等家庭关系成员在出售共有房屋，或代为管理房屋的亲友在出售托管房屋时，未办理委托手续就代为签署房屋买卖合同的情形。由此也引发了一些纠纷。那么遇到卖方或买方没有授权就代为签订房屋买卖合同的情形，应该如何处理呢？

　　【案例】

　　林某某与韩某某是多年好朋友关系，韩某某有某区花园洋房房屋一套，面积约230平方米，委托林某某代为处理房屋租赁事宜，韩某某同时将自己本人身份证复印件、房产证原件以及房屋钥匙等交给林某某保管。2016年5月20日，林某某在未取得韩某某授权的情况下，与葛先生在某中介公司的居间服务下，签订《二手房屋买卖合同》和补充协议，约定将上述房屋出售给葛先生，收取葛先生定金10万元，并签署《代理人关于代理权的承诺书》，承诺在签约后5个工作日内取得房主授权。签订《二手房屋买卖合同》及补充协议时，林某某持有房屋所有权证原件、林某某身份复印件及钥匙等，并向葛先生出示了手机上韩某某身份证的照片。

　　房屋买卖合同签订几天后，林某某表示无法取得韩某某的房屋买卖的授权，房屋无法出售给葛先生。葛先生即另行购买了其他房屋，房屋价款超出涉案房屋18万元。葛先生诉至法院，请求林某某双倍返还定金及赔偿其信赖利益损失。

　　法院经审理后认为，林某某与葛先生签订《二手房屋买卖合同》，始终没有获得韩某某的书面授权，事后没有得到韩某某的追认，也不符合表见代理的构成要件。因此，韩某某与葛先生之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，无权代理处分他人财产的民事责任应由林某某承担。葛先生本人在没有看到韩某某的委托授权手续，且明知签订合同时林某某尚未取得授权的情况下，就与林某某签订合同，其本身亦存在过错。因此，法院判决林某某返还葛先生已支付的定金10万元及赔偿葛先生信赖利益损失5万元。

　　江苏法舟律师事务所张虎律师对未获得合法授权情形下房屋买卖合同的法律后果分析如下：

　　1、未获授权买卖房屋时，合同效力如何确定？

　　房屋买卖合同的效力应依据合同一般生效要件，综合房产所有权状况、买卖双方意思表示情况及约定内容予以综合审查认定。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。既然买卖合同是有效的，就涉及违约责任的承担问题。在确定违约方的损害赔偿责任时，一般要结合双方合同履行情况、过错程度、违约方采取的补救措施、守约方遭受的损失及合同约定违约条款等综合因素考虑与分析。

　　2、何种情形可以构成表见代理？

　　《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

　　通俗地讲，如果一个中间人实际没有权利代理房主处分房产，但他和房主关系特殊，比如母子、夫妻、亲属，或者曾经有过授权，甚至是伪造了授权书，足以让买房人相信他是有代理权的，继而基于这种信任，由其出面代理与买房人进行了交易，这就构成表见代理。表见代理的后果是，即便房主根本不知情、不同意卖房，那么买方作为善意第三人，其权利也会受到法律保障。本案中，如果能够确认林某某是表见代理人，买卖合同一样有效。

　　张虎律师提醒，作为买受人，在签订合同时，应先核实房屋所有权人的情况，主动询问是否存在未办理产权登记的共有人，要求全体房屋所有权人均到场签订合同。在所有权人不能全部到场的情况下，核实合同签订人是否有权代为出售房屋，并要求合同签订人提供书面的授权委托书并留存。否则一旦出现被代理人不予追认也不构成表见代理的情形，买受人将无法取得房屋的所有权。

　　对于出卖人来说，代他人签订合同应办理相应的委托手续，否则在被代理人不予追认的情况下，代理人有可能承担两种后果：一是不构成表见代理的情况下，可能由代理人承担对买受人的赔偿责任；二是在构成表见代理的情况下，若损害被代理人的利益，可能存在对被代理人的赔偿责任。

　　对于中介公司来说，促使买卖双方签订合同时，应核实房屋的登记情况及共有人未到场时的授权委托手续，否则中介公司有可能因其提供的居间服务存在瑕疵而承担相应的赔偿责任。（小维）