房屋中介公司作为专门从事居间活动的单位，房产交易中中介往往发挥着不可或缺的作用。现实中在提供专业的房屋居间服务时，由于中介的原因引发的客户纠纷案件数量众多，中介对交易安全应当承担哪些安全保障义务？如果因中介在交易中没有尽到审核和注意义务，由此导致买房人或卖房人蒙受损失的，中介公司应在何种范围内承担赔偿责任呢？

　　【案例】

　　2016年8月，经本市一家房产中介公司的居间介绍，购房人小章夫妇与业主小林夫妇签订了《房产预约买卖协议书》，双方约定，小林夫妇将其已购买的某区的房产预先转让给小章夫妇，2017年5月10日房屋符合交易条件时，再办理交易过户手续。房屋总价为125万元，小章夫妇按约定支付了购房款125万元及中介费、代办费6.5万元。然而，在房产即将可以过户的时候，小章夫妇无意中得知该房产在签订合同时已被法院查封，可能面临无法过户的风险，小章夫妇要求小林夫妇在过户前涤除该查封，小林夫妇表示他们现在债务缠身，根本无能为力。

　　2017年6月底，小章夫妇将小林夫妇诉至法院，要求解除《房产预约买卖协议书》，小林夫妇返还购房款，中介公司就购房款承担补充赔偿责任并支付违约金及律师费等130余万元。最后，法院判决：《房产预约买卖协议书》解除，小林夫妇返还购房款125万元及违约金25万元，房产中介公司因存在重大过失，被判承担30%责任，赔偿45万元并退还佣金6.5万元。

　　法舟律师事务所张虎律师对房产中介在居间服务过程中存在过错应承担的法律责任分析如下：

　　1、房产中介在居间服务中应承担何种责任？

　　房产中介公司作为专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的机构，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等，并及时、如实向委托方告之与合同订立相关的情况。

　　2、本案中中介应承担多大的法律责任？

　　购房人小章夫妇认为，中介公司未充分了解房产信息，严重违反应尽的法定义务，损害了他们的合法权益，而且违反的信息披露之义务与他们的经济损失有因果关系，房产中介公司在主观上能够预见损失发生，理应就其过错承担赔偿责任。

　　中介抗辩有两方面，一是在业主有意隐瞒且不配合的情况下，房产中介公司也没有办法自行核实房产的真实情况，其并不存在故意隐瞒或故意提供虚假信息的情况，是确实不清楚。另一方面，小章夫妇作为房屋的买受人，也有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，中介起的作用只是推荐、介绍。

　　我们认为，本案房产在签订买卖合同时已被法院依法查封，房产中介公司并未予以查明，而该事实属于房产交易的重大事项，足以影响双方订约。因此，法院认定房产中介公司在履行居间合同过程中存在重大过失，致使《房产预约买卖协议书》无法履行，合同目的无法实现，小章夫妇作为买方未尽到审慎注意义务，应自行承担相应责任。房产中介公司在履行居间合同过程中存在重大过失致使小章夫妇的合法利益受到损害，应承担相应的赔偿责任。根据双方当事人的过错程度，法院酌定小章夫妇应自行承担70%、房产中介公司承担30%的补充赔偿责任。

　　张虎律师提醒，购买商品房，建议寻找专业正规的中介机构，在签订房屋买卖合同前，务必通过中介或自行核实房屋相关重要信息，包括房屋的年限、有无抵押、司法查封或其他可能严重影响房屋居住使用权利的因素，防止因这些负面因素导致合同的难以履行或自身权益的受损。

　　（小维）