上海易居房地产研究院日前发布了《2019年三季度50城租金收益率研究报告》。该报告显示：三季度，50城租金收益率为2.4%，环比上涨1%；租金收益率为2018年二季度后首次由降转增，表明租房市场状况有所好转。

　　二线城市租金收益率继续下降

　　房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率是衡量投资收益的重要指标之一。租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

　　数据显示，2019年三季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，环比增长1%，同比下降4%，环比由降转增而同比降幅扩大；31个二线城市平均租金收益率为2.3%，环比下降1%，同比下降6%，环比与同比降幅均收窄；15个三线城市租金收益率为2.5%，环比增长3%，同比下降8%，环比由降转增，同比降幅收窄。租金收益率下跌主要原因均是房价涨幅超过租金涨幅。总体上看，三类城市中，一线城市和三线城市租金收益率均有所增长，而二线城市租金收益率则继续下降，主要原因是三季度二线城市租金基本保持稳定，而房价有所上涨。

　　南京杭州等地租金收益率环比跌幅大

　　从50城租金收益率排序看，租金收益率排名前5的城市分别为韶关（3.8%）、乌鲁木齐（3.6%）、锦州（3.4%）、湛江（3.2%）和西宁（3.2%），主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.5%）、青岛（1.5%）、福州（1.5%）和三亚（1.5%），这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。

　　易居研究院研究员王若辰表示，租金收益率环比涨幅较大的5个城市分别为广州（11%）、锦州（9%）、洛阳（9%）、韶关（9%）和湛江（6%）。这几个城市的租金均环比涨幅较大，而房价环比下跌或持平，因此导致了租金收益率的上升。从环比跌幅数据看，南京、杭州和武汉等地租金收益率环比跌幅最大，分别为7%、7%和6%，该类城市均为热点二线城市，且三季度均为租金下跌明显但房价继续上涨的城市，这和其上半年房地产市场过热从而挤压居民真实消费能力有一定关系。

　　无锡租金收益率同比降8%

　　无锡的租金行情在全国处于怎样的水平？数据显示，无锡在三季度的租金收益率为1.9%，在50个典型城中中排名第35位，低于2.4%的平均水平。分析人士指出，三季度租金收益率环比跌幅为2%。收益率下跌可以反映出居民租房需求的降低，而房价却持续地上涨，同时无锡8%的同比下降，侧面印证了无锡今年的房价涨幅快于去年。因此在无锡，租房还是比较幸福的。

　　王若辰还表示，我国部分城市长期以来租金收益率较低，这主要是房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金背离，说明房价存在一定程度的泡沫。7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破，随后房地产市场降温明显。王若辰预计，随着政策的收紧，三季度房地产市场结束了上半年的火热状态，市场回归理性，租金重新上涨，租金收益率开始企稳。预计未来几个月房地产市场仍将继续降温，租金收益率有望保持稳定。

　　（仙林）