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　　房产交易十分复杂，因此现实中房屋买卖或租赁往往通过中介居间交易，这样既可以规避相应的法律风险，也能够减少房产买卖过程中的繁琐手续和流程。但也有房屋买卖双方在房产交易过程中出于种种原因的考虑，在已经聘请中介机构居间服务且中介机构已经为买卖双方提供一定服务的情形下，买卖一方或双方为了规避或减少协议约定支付的中介费用，跳过中介而私下签订交易，这种绕开中介交易的行为俗称“跳单”，那么跳单有什么法律风险呢？

　　【案 例】

　　2017年5月16日，某房产中介公司作为居间方与李某某签订中介服务协议书一份，房产中介公司为李某某寻找面积1000平米左右的工业厂房，李某某本人签字，约定承租后支付一个月房租作为佣金，若绕开中介“跳单”则需支付相应违约金。2017年6月15日，房产中介公司表示其已寻找到一处房产，并且已与房屋产权人取得联系。但其后李某某先后三次与房产中介公司工作人员联系，房产中介公司均回复“房东联系不到”；“房东人在外地，一直没回来”；之后更表示“有其他客户在谈，谈得差不多了”；“现在约不到，我们暂时先不谈了”……根据李某某与房产中介工作人员的通话录音内容，房产中介并未积极履行居间服务，甚至在李某某明确告知有其他中介与其联系，可以联系上房东的情况下，房产中介仍未积极为李某某联系房东。

　　最终，李某某通过另一家中介公司联系到房东，然后赶去外地与房东见面，并在该中介公司居间下与房东签订了租赁合同。

　　中介公司了解到李某某通过其他中介公司签订租赁合同后，诉至法院索赔服务报酬、违约金等共计36.8万元。法院认为，房地产公司签约后称无法联系房东，且经李某某多次催促后仍怠于中介服务协议书的约定，遂驳回了房产中介公司的全部诉请。

　　法舟律师事务所张虎律师对“跳单”的法律后果分析如下：

　　1、禁止委托人跳单的条款是否属于无效条款？

　　对于买卖双方来说，“跳单”可以节省一大笔中介费用。而对于中介公司来说，“跳单”不但会使自己业务受到影响，而且还会影响其在业内的声誉，所以在居间合同中一般会载明禁止委托人跳单的条款。这种合同条款虽然会被认定为格式合同，但是该条款并未限制其选择其它中介服务的权利，所以“跳单”条款效力往往会被法院认定。

　　2、是否出现“跳单”一定就要承担违约责任？

　　认定是否构成“跳单”违约，主要综合考虑以下三个方面：一是中介是否积极履行居间服务。中介能否主张“跳单”违约的前提，要看中介机构是否积极履行居间义务。二是要看委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。三是要看委托人是否存在故意逃避支付中介费的行为。本案中，中介公司并未举证其已经提供了订立合同的相关服务而李某某拒绝签约，相反，李某某多次催促中介公司工作人员联系房东签约。在此情形下，考虑到房源的时效性、中介公司明确其不能及时促成签约，以及案涉房源是可以通过其他公众可以获知的正常途径获得的房源信息的事实，李某某另行委托其他获得出租方授权的中介提供中介服务，并不存在违约行为。

　　张虎律师提醒，现在市场中“跳单”现象比较普遍，除了有赖于买卖双方锲约精神的养成，还要靠中介机构自身义务水平和业务素养的提升，否则，频繁出现的“跳单”行为不但导致中介机构利益受损，还可能导致房产交易市场混乱，最终也会损害广大消费者的权益。 （小维）