在过去两年房地产开发业务的深刻调整中，代建市场迎来了逆周期的业务爆发。这一方面是供应的增加，房企纷纷涌入，以期增加现金流入、保留团队、维持稳定经营。据克而瑞不完全统计显示，目前已有超60家企业布局代建赛道。另一方面则是不少地方平台公司托底拿地但却缺少开发能力，使得代建的需求应运而生。

　　据中指院预计，未来5年，代建市场新订约总建筑面积保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元～7.3万亿元。在谈到对代建行业的看法时，旭辉旗下代建板块负责人建管总裁刘冰洋表示，未来国内地产行业也将与国外一样，走向专业化，大量的委托方需要代建方协助解决开发的问题，而随着行业的成熟，利润空间也将走向公允。

　　城投代建业务飙涨

　　2021年下半年以来，随着销售市场的持续下行，拿地格局由以民企为主向以地方国企为主演变，尤其是城投平台在流拍率高时加大拿地力度，“托底”土地市场。

　　据中指院数据，2022年按面积TOP100拿地企业中，地方城投公司有71个，是2021年同期的3倍多。另据克而瑞，2022年城投拿地建面占到全国土地总出让面积的一半以上。但绝大部分的城投公司不具备项目开发能力，普遍存在开发速度较慢、入市率较低的现象。据中指院，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%。代建需求也就应运而生。

　　不过，代建公司想要获取这些业务也并不容易。有房地产业内人士告诉记者，现在很多城投都在找代建，但满足城投要求的代建方也比较有限，“（代建公司）需要有房企开发经验，有品牌且安全，目前数得上也就几家”。

　　较早切入代建赛道的规模房企无疑具备了先发优势。据绿城管理2022年年报，其在建项目中，政府代建面积占比已超52%；中原建业也提及政府代建、国央企城投代建和金融机构代建比例在增加。

　　旭辉建管手中来自城投的业务比例也有了明显提升。据刘冰洋透露，此前来自商业代建的比例占60%，政府代建占比在30%多，而今年的业务中50%以上来自城投。

　　“城投拿地+代建开发”或许会成为常态。当前开发商拿地策略高度相似、聚焦于核心城市，在大部分城市，地方政府平台类公司真正承担起房产开发经营的职责，而自行开发的难度颇高，寻求代建公司是个相对安全高效的解决方法。刘冰洋透露，“从现在的情况来看，我们也跟国外趋势相似，衍生出了大量的委托方，他们可以进行投资，我们去解决开发的问题。”

　　业内认为，代建市场的空间很大。据中指院数据，2021年代建行业渗透率仅为4.8%，而欧美国家的渗透率则近30%，以此预估，我国代建行业仍有5.2倍的渗透空间；未来5年，代建市场新订约总建筑面积将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元~7.3万亿元之间。

　　利润会走向公允

　　面临庞大的市场空间，赛道明确又容易看懂，再加上保留团队的客观需求，越来越多原来的房地产开发企业挤入代建赛道。

　　“现在确实好多公司都在搞代建业务。”有意拓展代建业务的华南房企内部人士直言，因为很多地方拿地可能有风险，但又看好其未来，直接放弃也不甘心，于是转而做代建。据克而瑞不完全统计显示，目前发展代建业务的品牌房企已超60家。

　　当赛道变得拥挤，行业规范尚未完全建立，且地产仍处于筑底期等，代建的竞争也难免变得复杂而无序。

　　明源地产研究院曾指出，在整个地产行业都面临资金短缺时，不少委托方本身就存在现金流紧张的问题，找代建就是为了盘活土地，因而其资金需求远超对代建方的品牌需求。同时，有些中小型代建公司入局，费用报价甚至只有品牌企业的一半，导致利润空间压缩等情况。

　　据了解，许多城投公司开工率比重偏低，其原因之一便在于缺钱。一家全国性房企投拓曾向记者透露，在拓展代建业务时曾遇到过委托方要求其大比例入股的情况。

　　为了保证安全，许多代建企业都设定了明确的底线。例如绿城管理就明确表示，为了隔离投资类的风险，绝对不加财务杠杆，不对项目出资。

　　刘冰洋也为旭辉建管划下了同样的底线，严守轻资产管理的模式，可以牵头搭线，但自身不会出资。除此之外，他还要求选择项目时，“不能亏损、不对利润兜底、不对赌、不包干”。

　　值得一提的是，在当前行业下行、竞争加剧的背景下，代建行业一直存在的利润规模较低情况又有所加剧，步入低利润周期。

　　在刘冰洋看来，市场下行导致的项目本体利润有所减少，能承担的管理费也相应下降，这属于正常的行业状况，但低价策略的竞争不会存在很长时间。他认为，随着行业这两年的快速发展，大家对代建行业的理解越来越清晰，过往可能会以价格为导向，但现在很多客户会“选择对的”，以规避风险、降低损失。

　　“我们现在看这些客户越来越专业，这意味着未来代建市场一定会越来越成熟，就像过去地产行业的利润率，会走向一个比较公允的状态。”刘冰洋认为，未来的代建费也会如此。（第一财经）