在房地产市场波动特别是房屋价格上涨较快的时期，在诚信和利益之间，不少人选择了利益，这也是房产类纠纷案件屡屡发生的重要原因。当房屋买卖合同签订后，卖方不配合办理过户手续或者要求涨价，买房人应该怎么办？

　　【案 例】

　　2015年11月18日，华某某与田某某经过中介公司促成，签订了一份《房屋买卖合同》，约定田某某将涉案房屋以320万元的价格出售给华某某；华某某在签署合同时交诚意金5万元，若田某某签署合同并对上述款项以定金名义签收，则华某某所交诚意金自动转为定金。合同第8条约定，如田某某在收取定金后，不依合同条款将该物业售予华某某，则田某某须返还双倍定金予华某某以弥补华某某之损失，华某某不可要求田某某进一步赔偿或逼使田某某履行此合约。合同签订时，华某某交付了5万元定金，田某某签字予以确认。2015年12月28日，田某某将房屋交付给华某某。之后，由于合同履行中出现问题，华某某向法院提起诉讼，请求田某某继续履行合同，协助办理房屋过户手续。田某某以合同第8条抗辩无需继续履行合同。

　　法院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。涉案合同第8条约定适用于卖方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方使用的情形，因为华某某作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应当受到保护。继续履行合同是合同法规定的承担违约责任的方式，华某某作为守约方要求违约方田某某继续履行合同有法律依据。法院判决田某某继续履行《房屋买卖合同》，在华某某付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款之日起三日内，与华某某一起向房地产产权登记机关申请将涉案房地产过户至华某某名下。

　　法舟律师事务所张虎律师对买方无过错出卖人不履行买卖合同的法律后果分析如下：

　　1、卖方能否主张仅仅支付违约金而不再履行合同？

　　如果房屋买卖合同不违反法律或者行政法规强制性规定，则合同有效。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，买方依据买卖合同约定以及合同法的规定，有权要求卖家履行合同。至于卖方主张仅以支付违约金的方式承担违约责任，则是对合同履行及违约责任的曲解，在合同存在违约的情形下，法律赋予守约方选择要求违约方承担违约责任的方式，如果守约方要求继续履行合同，且具备继续履行合同基础的，其诉求应得到支持。

　　2、房屋的交付在买卖合同中有何意义？《物权法》第9条规定了不动产物权的登记生效原则，即“不动产物权的设立、变更、买卖和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按照上述规定，在二手房买卖中，房屋所有权发生转移的唯一要件就是登记。也就是说，即使买方已经支付全部价款，并且卖方也将房屋交付买方实际占有、使用，只要未产权过户登记手续，买方对不动产仍然不能享有物权。虽然房屋的交付不能产生物权变动的效果，但对于买卖双方仍然具有重大意义。不动产的买卖是从签订买卖合同到支付购房款、交付房屋，直至办理房产产权变更登记的一个动态过程，买受人取得房屋的占有即属于这一中间权利形态，买受人此时对房屋的产权就有了合理的预期，而司法实践对这种合理的预期一般也是支持的。

　　张虎律师提醒，遇到前面的类似问题，可向专业律师咨询，请求卖方配合。如果卖方不愿意配合，可凭借房屋买卖合同等相关证据到房屋所在地的基层法院起诉。要求对方继续履行合同义务，如果买方提交的证据确实、充分，起诉书观点明确，论据充分，法条引用恰当，法院一般也会基于保护交易的稳定性支持买方的诉讼请求，一旦法院判决支持诉请，如果卖方拒绝过户，可以申请法院强制执行。 （小维）