居家养老、社区养老、机构养老是我们目前最为常见的三种基本养老模式。我国康养社区项目发展起步是比较晚的，经过10多年发展，目前虽在京津冀、长三角、珠三角、西南区域及海南省出现了不少同类项目，但受政策条件、老龄化水平、经济环境、交通条件、自然资源、人文环境等因素影响，多数项目盈利模式并不清晰，整个行业尚未形成较完善的发展模式或规律，学习和借鉴国外先进养老模式显得尤为重要。

　　No.壹

　　生命公寓——源于荷兰的养老模式

　　荷兰作为较早进入老龄化社会的国家，目前不仅拥有完备的养老保障制度，其养老项目、养老产品也均走在世界前端。上世纪90年代，随着荷兰人口老龄化的不断加剧，很多老人不愿住进传统养老院，政府斥巨资兴建的养老院也难以为继，并引发了一系列社会问题。为突破传统养老院文化，时任荷兰伊拉姆斯大学的汉斯·贝克教授经过充分调研和详细论证，设计出了一套以“广泛参与”和“快乐养老”为基础，由家族式关怀、自我管理、积极参与、肯定式文化等核心理念（“YES”文化、快乐养老、“用进废退”和“泛家庭文化”）构成的生命公寓模式。

　　该模式从根本上革新了传统养老机构“监管式”的管理方式，在使每个入住生命公寓的老人都能快乐、有尊严地安享晚年的同时，也能有效控制成本和市场营销节奏，并能为经营企业带来持续的发展动力。目前，共有1万多老人生活在遍布荷兰的33个生命公寓中，也有1万多人在排队等候入住，生命公寓模式至今已发展成为荷兰的标准养老模式。2012年，国际养老权威测评机构澳大利亚泛泰商业集团对全球养老机构进行排名，荷兰鹿特丹生命公寓排名全球第一。后被美国、英国、德国、挪威、瑞士、日本、新西兰、丹麦、澳大利亚等发达国家竞相效仿，生命公寓模式大获成功。

　　No.贰

　　耘林生命公寓——荷兰模式的中国化实践

　　应企业发展需要，江苏耘林养老发展集团于2014年计划全盘引入该模式，2016年，由耘林集团投资打造的中国首座生命公寓——耘林生命公寓净慧寺项目在江苏省无锡正式建成，于2018年投入运营，正式入列全球第34座生命公寓。此后两年间，耘林集团又先后在江苏无锡和浙江余姚两地打造出四座生命公寓系列产品，由于沿袭了荷兰生命公寓一脉相承的以广泛参与、快乐养老为基础的核心价值理念，近年来这几个项目备受业界追捧和当地老人欢迎。

　　No.叁

　　耘林生命公寓经营理念及特色

　　耘林集团是一家一直主张居家养老的企业，养老公寓的建设是为后续提供专业化养老服务而配套。从项目设计开始，策划、营销、装修（包括软装）和提供后续养老服务均由耘林集团自己的团队完成。同时耘林集团还积极与荷兰相关机构建立紧密联系，不断吸收该国先进养老元素和理念融入旗下项目，并与荷兰生命公寓创始人汉斯·贝克教授达成了长期深入的合作，还聘请了原荷兰生命公寓总经理安德烈·雅阁为耘林养老服务公司总经理。

　　目前耘林集团已拥有5个生命公寓项目，建设生命公寓的土地都是通过招拍挂途径获取的，目前所布局的五个生命公寓项目，有四座位于江苏无锡，一座位于浙江余姚，无锡的四座项目分别是:净慧寺、锡海珈苑、洋溪华庭、锡东禧苑。

　　无锡耘林养老运营管理咨询有限公司副总经理沈东表示：耘林生命公寓养老模式本质上是一种居家养老模式，耘林生命公寓本身也是一个集生活、娱乐、医疗、护理为一体的居家养老社区。研究表明，年纪越大，老人越不愿离开原居住地，中国人“落叶归根”的思想根深蒂固，耘林生命公寓的模式就是让老人从退休开始直至去世，无需再搬家，又能解决丧失自理能力后的问题。因此，耘林生命公寓无论从选址到设计再到日常经营中都会充分考虑我国老年人的生理和心理特点。

　　耘林生命公寓在选址上尤为考究，一般在选址上都会以社区为基础，建成后还会对周边社区居民开放营业，社区居民可以自由进出生命公寓，并享受公寓内部的便利设施，周边社区居民还可以与公寓内的老人会面、交谈、散步或者聚会等。这样的选址，既能使老人拥有社会融入感，又可以增强老人生活的信心，还可以打破生命公寓内老气沉沉的氛围问题，此外，对外开放营业还可以有效解决项目的营收问题。

　　净慧寺是耘林集团从荷兰引进的第一个生命公寓模式项目，该项目位于无锡太湖科技产业园，具区路与净慧东道交叉口，向南步行5分钟即到沿太湖湿地公园，西临规划中的太湖新城政务中心，东接无锡新吴区，紧邻沪宁高速公路和312国道，是未来上海方向进入无锡的主要交通枢纽入口；距离无锡硕放机场6.6公里，距离新区高铁站3.3公里。项目位置优越，周边空气清新，非常适合居家养老。

　　耘林公寓内部业态涵盖养老住宅、老年公寓、护理中心、康复医院、2000多平米的生活休闲娱乐大厅及其它商业配套设施，可满足老人多层次生活及心理需求。耘林生命公寓目前在售项目中，可为老年家庭提供精装老年公寓和毛坯养老住宅，70-140平米的多种适老化户型可满足无论是独居老人还是三代同堂不同群体的需要。生命公寓（有70年产权，也有40年产权）销售价格在参考当地平均房价的基础上略有上浮。入住耘林公寓的老人无需因日益变老身体机能退化而再搬至其他照护中心，更无需搬离熟悉的环境，不必与伴侣或老友分开，可以切实解决老人及其子女的后顾之忧。

　　在设计上，耘林生命公寓内部一律采用无障碍设计，即使失智、失能老年人也可以方便地使用公寓内的一切设施。共享大厅是生命公寓最重要的配套空间，设置有平价餐厅、咖啡茶吧、多功能厅、会客厅、怀旧博物馆、阅读区、棋牌区、活力俱乐部等区域，耘林生命公寓将这些配套设施的功能设计都相互融合，打破各个配套设施的功能边界，避免各功能区独自割裂，让老人总体感觉上更热闹一些。同时由于共享大厅的对外营业功能，这样的设计无形中也可以提升营业区面积。

　　收费及盈利方面：耘林集团旗下的5个生命公寓项目盈利模式主要以前期产权销售+后期运营收费快速盈利的方式回现。耘林养老运营管理咨询有限公司副总经理沈东表示：由于耘林生命公寓具有居家养老模式属性，在具体实践中，耘林集团首先会将房子的产权交给老人，老人入住后，活力老人正常情况下仅需缴纳物业管理费；如需照护方面的服务，会有对应的合理收费标准。公寓内部大多数生活服务设施和娱乐设施都免费开放，部分收费项目通过菜单式收费模式管理，老年人可以通过个性化选择得到贴心的服务。营业区内，入住老人拥有优先接受服务权和产品服务折扣权。公寓周边社区消费者是生命公寓的重要收入来源，以共享大厅内设置的平价餐厅为例，周末时该餐厅有7成的营业额都来源于项目周边的消费者。

　　为深入学习“生命公寓”模式，耘林集团每年会选派几十名员工远赴荷兰培训，并以此为契机建立了国际化师资力量和顾问团队。为更好进行养老服务，耘林集团还与荷兰埃文斯大学以及无锡太湖学院三方共建了护理培训中心，培养和输出具有“快乐养老”理念以及专业知识的护理人员。为解决老人的医疗问题，耘林集团打造了一个酒店式康复医院；为创建智慧养老信息平台，专门成立了专业的信息化建设团队；为降低老人的入住门槛，成立了“以旧换新”房屋中介公司。此外耘林乐老慈善基金会更是专注于“快乐养老”理念的传播。

　　目前首个耘林生命公寓项目入住率已逾80%-90%，客户主要以退休前从事教育、医疗及政府公务人员的老人居多；客群以本地老人为主，来自上海、苏州、盐城周边省市的老人约占2-3成。由于开放式经营和精细化管理，耘林生命公寓自2018年正式运营至今，仅一年多时间，现金流已经开始回正，经营状况持续向好，由此看来，生命公寓模式在中国的实践是可持续的。

　　对于企业未来发展，沈东表示：耘林生命公寓目前已经形成了可复制的模式，并经过荷兰生命公寓创始人汉斯·贝克教授的授权，已具备在国内更大范围推广发展的条件。近阶段，耘林集团所有工作都将围绕生命公寓的适老化设计、建设、推广去展开。未来，耘林生命公寓会不断优化产品服务体系及标准，进一步完善企业产业布局。以布局长三角城市区域为主，并通过广泛、开放、多种形式的对外合作，整合各方资源，通过轻资产、品牌输出模式快速向外拓展。

　　(昱言养老)