伴随着物质文化生活水平的提高，部分居民迫切需要改善居住条件，因“换房”引发的房屋买卖合同纠纷随之大量涌现。换房交易过程较为复杂，换房人往往需要以出售自有房屋所得的价款来支付购房款，因此，确保售房款按约定期限及时到位，避免对房屋出卖人构成违约，显得尤为重要。今天我们结合一则案例为大家分析换房中可能会存在的一些风险，供大家参考。

　　【案例】 2017年11月25日，方先生与康某华签订房屋买卖合同，约定方先生将其名下位于某花园小区的房屋出售给康某华，成交价格为350万元。合同签订后，康某华依约向方先生支付了购房定金5万元。方先生称，按照合同约定，康某华应于2017年12月20日前支付购房首付款120万元，逾期超过30日未付款，方先生有权解除合同。但康某华至今未支付首付款，方先生遂起诉至法院，请求解除房屋买卖合同，并判令康某华按照房屋总价的10%支付违约金35万元。

　　康某华称，其系为了改善居住条件，出售其自有住房后购买方先生的房屋。现因购房人未及时支付购房款200万元，导致康某华未能按期向方先生支付购房首付款。现康某华不同意解除房屋买卖合同。

　　法院经审理后认为，方先生和康某华签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。康某华未能按照约定的期限支付购房首付款，构成违约，方先生行使合同解除权的条件已成立，因此方先生要求判令解除房屋买卖合同，并判令康某华支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。但双方约定的违约金过高，法院酌情予以适当减少。最终法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，康某华向方先生给付违约金20万元，定金不退。

　　法舟律师事务所张虎律师对置换房屋过程中存在的法律风险分析如下：

　　置换房屋过程中往往面临四大风险。一是资金不到位，面临违约。大多数置换房屋的人，很多会选择买房和卖房同时进行，用卖房的房款来支付买房的房款。但是，如果旧房子迟迟卖不掉，在合同约定的交付新房房款的日期到来的时候，资金依然没有到位，将导致无法履行合同约定的付款义务。二是交房时间延迟，无法入住。如果换房者按照合同约定，及时卖掉旧房子，筹得房款，等待新房交付，却在合同约定的交房日期到来之际，面临对方违约，不能如期交房，不仅影响了自己的换房计划，还会让自己同时背负房贷和房租，造成更多的金钱损失。三是出卖人户口迟迟不迁出，买受人无法落户。如果换房者购买的是二手房的话，还可能会面临出卖人的户口迟迟不迁出房子所在地，造成自己无法落户的后果。四是因房源、房价等问题造成的卖方违约。只要是房产交易，买卖双方都有违约的可能存在。对于每一个购房者来说，都不得不事先考虑到卖方违约情况发生可能会给自己造成的风险和损失。一般来说，卖方违约的情形可能有两种，房地产市场行情看涨，卖方想涨价或者坐等房价上涨；卖方房屋存在问题，目前无法办理过户手续或者无法上市交易不得不违约。

　　为避免因第三人的原因造成换房人对出卖人违约，张虎律师提醒：一是出售自有房屋前，换房人应当对房屋买受人的资信状况进行严格审查，审慎选择交易对象，坚决摒弃信誉较差、付款能力较弱的买受人；二是对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识，并在此基础上合理确定售房款的给付期限、给付金额，确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接；三是与房屋出卖人充分协商，取得房屋出卖人的理解，争取较为宽裕的付款期限，并将换房情况写入合同；四是关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策，避免因限购、限贷政策的实施，导致换房人购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低，从而致使合同目的不能实现等情况的发生。

　　（小维）