“买房送楼顶露台、送前院后院花园”，这是很多开发商在进行销售时惯用的广告语，当然带露台、带前后花园的房子是要比其他楼层的价格高些。诚然，在喧闹的城市中能有一席属于自家的清幽之地，本就是一件美好之事。但赠送的“露台”“花园”本身容易产生所有权或使用权的纠纷，另外当你对家里的花园进行硬化、搭建雨棚等改造时，你的这片安闲之地，也很有可能成为城管执法部门拆除的目标。

　　【案例】

　　2017年5月初，邬先生与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，约定邬先生购买某小区102室房屋，在购房合同中约定：如所购房屋属于底层的，则买受方享有与之对应的底楼地面花园使用权但无所有权，此花园采用“绿化或结合其他方式”进行分隔，并以实际交付现状为准；买受方必须遵守小区管理规定、不得阻止物业管理企业因小区的公共事务进入花园、不得改造花园内的公共设施、不得因花园的使用权向出售方主张补偿、不得对其他买受方的花园使用权持有异议且因此而解除或主张购房合同无效。

　　邬先生付清房款后，房地产开发公司交付了房屋。交付时房屋外围由房地产开发公司做了封闭式的实心墙拦隔并加装门禁设施，墙内即为补充条款约定的花园区域。邬先生一家刚搬入不久，小区所在的政府部门以“私搭违建”“占用公用部位”为由，对花园墙体及门禁进行了强拆。事后，房地产开发公司将实心墙改为了“绿篱”，但政府相关部门又发出了执法通知书，要求将“绿篱”拆除整改。为此，邬先生诉至法院，认为房地产开发公司为了达到高价出售房屋的目的，故意隐瞒花园部分是公共绿地的事实，欺骗购房者，要求房地产开发公司退还邬先生房款的10%并赔偿邬先生六个月的租金损失和物业费损失。

　　房地产开发公司却认为，对墙体进行强拆是政府的行政行为，与房地产开发公司无关。邬先生拥有对花园区域的正常使用权而非专属使用权或所有权，该条款并不违反法律规定。所以，房地产开发公司拒绝返还房款和赔偿损失。

　　法院经审理后认定，房地产开发公司与邬先生对小区公共领域使用权进行约定，应为无效。酌情判决房地产开发公司返还邬先生部分购房款10万元。但基于邬先生自身的过错，对其余包括利息、租金、物业管理费等经济赔偿方面的诉请均不予支持。

　　法舟律师事务所对开发商赠送部分面积情形下存在的法律问题分析如下：

　　1、开发商赠送房屋面积主要有哪些类型？

　　一般来说，开发商赠送的面积都不是能够体现在房屋产权证上的面积，开发商赠送面积往往都没有合法产权。赠送面积来源主要有三种：一是开发商偷来的面积。比如，按照项目建设规划，建筑面积是2万平米，开发商建了2.2万平米，多出来的2000平米就是“偷”来的面积，无法办理房产证。开发商将这部分作为赠送面积“送”给购房者。二是违规搭建面积。有些赠送面积可能是开发商变更了规划设计，这类“赠送面积”有个显著特点，开发商设计一个“半成品”，等交房后再改造封闭使用，以此将风险转嫁给买房人。三是侵占业主的共有面积。针对特定住户所赠送的面积，可能是全体业主的共有面积，比如顶层露台、地下室等空间，开发商无权将它赠送给某一户业主。只要其它业主提出异议，受“赠”业主就无权独享。

　　2、购买“非法”的赠送面积有哪些法律风险？

　　一是赠送面积如果没有产权，将来遇上抵押、转让、继承、拆迁等情况，这部分面积得不到法律的承认和保护。二是开发商在小区加建“赠送面积”，容积率会增加，人口密度相应增加，小区的整体居住环境和品质会随之下降。三是一些赠送面积设计上存在缺陷，影响房子的整体采光、通风甚至居住安全。

　　3、开发商赠送业主共有面积情形下合同效力如何？

　　《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中房地产开发公司将小区公共绿地作为“卖点”，在合同中和业主约定一楼业主对封闭后的绿地享有专属使用权，该约定侵占了小区公共绿地，所以是无效的。

　　张虎律师友情提示，买房时遇到“赠送面积”，千万不要被开发商的数字游戏迷昏头。首先搞清楚这部分面积是怎么来的，考虑清楚有没有潜在的法律风险，算一算是不是真的实惠，最后在签订合同时，将开发商对赠送面积的承诺白纸黑字写进去，这样才能得到法律的适当保护。

　　（小维）