业委会为啥迟迟无法成立？小区会所是否被物业占用？物业收支情况如何？针对五星家园小区居民关心的这些问题，27日上午，梁溪区金匮街道会议室里，首次通过政府、律师、物业和居民多方面对面的形式，解疑答惑。据了解，见面会提到的不少问题也是不少小区面对的共性问题。

　　业委会成立要依法依规

　　各级政府将发挥指导作用

　　见面会上，针对一些居民提出的业委会迟迟无法成立的问题，金匮街道办事处副主任史再达表示，他们曾在2018年10月收到20位业主的公开联名信要求成立业委会。为此街道启动相关程序，提供了办公场所、办公用品等，后因筹备组部分成员退出，致使这次业委会成立没能继续。从街道的层面来说，支持小区成立业委会，但这需要自下而上申请，需要有热心小区事务的居民牵头，才能办好事。

　　对此，小区居民蒋先生也表示，上次筹备业委会时，发生了一些不愉快的事情，他们希望业委会成员能够公平、公正、公开，能有真正为居民办事的决心。

　　崇宁律师事务所律师鲍波介绍，业主委员会成立需要由建设单位或一个物业管理区域多名业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。相关人员要负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”等多个文件，还要召开首次业主大会，这些都有时间节点。有些小区往往走到中途，因有人嫌麻烦退出，或是投票率不足等种种问题最终无法成立业委会。

　　无锡市住建局物业管理处处长施冬雷介绍，无锡花了两年时间制定《无锡市业主大会和业主委员会工作指导规则》，并配套了20多套文本范例，推动小区依法依规成立业委会，这也是江苏省首个指导规则。明年，无锡市将进行大规模培训，让街道、社区能更好指导小区成立业委会。

　　小区会所收益能否全额补贴物业管理费用？

　　部分业主质疑前期物业合同不公平，认为“前期合同中，物业管理区域内属于全体业主的所有停车场、会所和其他物业公共部位、公用设备设施统一委托金佳物业经营，经营收入全额用于补贴物业管理费用、小区公共能耗及公共部位、设施的维护”不合理，违反了《无锡市物业服务收费管理实施办法》中要求的“业主大会成立前，物业服务企业所收取的停车费公共收益，30%用于补贴物业服务费，70%纳入专项维修资金。”要求前期物业服务合同废止。

　　施冬雷表示，作为2000年初的安置房小区，前期合同是符合当时情况的，这也是考虑到小区收费低，需要良性运营的实际，可以将经营收入全额用于补贴物业管理费用、小区公共能耗及公共部位、设施的维护。如果居民一定要执行后来制定的《无锡市物业服务收费管理实施办法》，其物业费也应相应提高。

　　有居民提出，五星家园内的和谐广场上有一幢三层小楼，在调取档案时，发现这是小区的会所，应是公共配套，物业只能取其收益的30%。

　　金佳物业董事长董乃林在现场介绍了这幢楼的情况，表示这里共计4000多平方米，部分作为物业用房，部分作为社居委用房，其中用于出租的为1400平方米，主要用于小型超市、浴室、棋牌室和便民餐厅等便民服务，年租金为24.98万元。但目前该小区物业费每平方米仅为0.3元，远远低于无锡市目前最低档0.5元的收费。从去年的营收情况来看，小区收支并不平衡，亏损8万余元。

　　施冬雷介绍，小区会所是开发商销售时的说法，其实是公建配套，其中物业管理用房明确为全体业主所有。在五星家园这个案例中，这处三层楼的产权肯定不是物业的，只是委托物业进行管理，并明确如果有租金收益，需要用在居民身上。这笔租金作为收入，用于小区运营和维护上，也是合适的。

　　物业亮账本，各方加强沟通助力小区更美好

　　在见面会上，物业公司明确了小区的车位数、车位费收入、水电和广告收入、物业费收入等各项收支情况。据悉，五星家园小区物业费的收缴率在86%左右。董乃林表示，每年会公示小区收支，并委托了第三方审计公司进行审计。这些资料在现场都进行了公示，欢迎居民随时查阅。

　　据悉，金匮街道在各类惠民改造项目中，向五星家园小区重点倾斜。2020年，该街道确定的12件为民办实事项目中10件与五星家园小区有关，累计投入经费超过1500万元，小区公共区域环境综合改造面积超过4.5万平方米。

　　（晚报记者 黄孝萍）