“滨湖区圣园B区31-103室不动产当前191.89万、紫金门花苑起拍价170万、惠山五洲装饰城围观3万人次”……18日上午，在阿里房产拍卖的无锡页面，不断更新着最新的法拍房数据和相关信息。多数房源具有不限购、不限贷的政策优势以及价格优势，使得近年来法拍房比较受买家关注。

　　不少法拍房还真是经济实惠

　　法拍房，通俗理解是房屋产权人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中被拍卖的房子就是所谓的法拍房。

　　与普通商品房有所不同，大部分城市为了快速有效地处置这些资产，均对法拍房作出不限购、不限贷的特殊规定，而在起拍价上又有很大的空间，所以受到一些已被限购人群，以及一些刚需购房者的关注。比如目前在无锡购房，外地人如果没有一年以上社保缴纳记录，是无法买房的。同样，本地已有两套住宅的家庭，除非到不限购的区域（马山、东亭、胡埭等地）去买房，其余区域买房也是被限购的。法拍房，给这部分限购人群提供了一条置业新途径。

　　记者发现，在淘宝司法拍卖平台上，在近两年已成交的法拍房中，有厂房、有住宅，也有商业办公用房。住宅类房源中，既有类似玉兰花园、西水东这样的高端住宅项目，也有芦庄、水秀新村在内的老房子。就在去年，天鹅湖花园A区60-2201室二次拍卖，这套房建筑面积273.04平米，其起拍价差不多只要1万元/平米，由此吸引了万人围观，13人报名。在62轮竞价后，最终买家以360万的价格竞得，实际成交单价1.32万元/平米。而且这套房子不限购、可贷款，买家真个是捡了“大漏”了。

　　类似这样能讨到“便宜”的案例不在少数。去年新吴区龙湖滟澜山的一套403平米的带装修的独栋别墅，市场评估价超720万元，最终成交价为631.58万元，不仅低于评估价近100万，成交单价也低于小区均价。5月16日刚刚落槌的一套位于经开区的融科玖玖世家底复，历经17次出价后，以452万成交。该房源带院子、地下室，目前市场正常销售价在550-600万左右，足见该类房源的实惠、性价比之高。

　　有溢价——

　　这些房源一拍环节就要靠抢

　　记者在梳理去年法拍房成交情况时发现，除了一些总价高的中高端小区，包括曹张新村、昇平巷、阳光城市花园、解放新村等在内的老小区房源也比较受欢迎。几乎是每出一套，在一拍环节就要靠抢，同步在线围观的人次也很多。

　　以今年1月份成交的滨湖区南泉镇裕村村裕丰新村的一套215平米的独栋别墅为例。该房产土地性质为集体土地，竞拍人应为本社区居民，且在本社区无房。而且拍卖成交后，买受人必须提供符合竞拍资格的相关证明（该社区居民委员会出具的符合竞买条件的证明等），否则拍卖无效。虽是参拍条件相当严苛，但当时排队预约看房的非常之多，甚至一度引起不小的震动。后经过695次出价，该标的拍卖成交价格212万，溢价20多万。

　　奥林匹克花园溢价13万成交、棉花巷溢价18万成交……在近期成交的一些房源中，也有不少都是有溢价成交。5月17日落槌的一套新吴区新洲人家60多平米安置房，就有8人报名、6000多人围观。该房屋起拍价97.1388万元，最终成交价136.0888万元。同一天，春潮花园三区的一套67平米的安置房，拍出了91.283万元，溢价近22万成交。该房屋10人报名，1.3万人次围观，成交价约1.36万元/平米。虽是小面积，但房屋带装修，拎包入住，一南一北两个卧室，实用性比较强。同样，位于滨湖区梁南苑一套65平米的安置房，14人报名，经过41轮竞价，溢价12万成交。

　　统计显示，目前无锡全大市有270套各类在线法拍房，包括正在拍卖，即将进行拍卖以及处于变卖环节的。5月19日进行竞拍的有8套，宜兴2套、江阴2套、其余4套在无锡市区。

　　根据法律规定，法拍房的拍卖保留价，是由人民法院参照评估价来确定。第一次拍卖如果出现流拍，进行二次拍卖的话，拍卖价会更便宜。如果第三次拍卖再次流拍，则进入变卖环节。记者发现，这两年法拍房日益“走火”，大部分住宅类法拍房在第一次拍卖环节就成交了，进入二拍、三拍、变卖环节的越来越少了。有的住宅房源由于一些自带的优势，其最终成交价会高于评估价甚至是市场价。

　　慎考虑——

　　下手前最好实地勘验全面了解情况

　　“法拍房有其天然的优势，但是购买者也要注意该房屋是否还有贷款、有无抵押、拖欠水电费、物业费等、房屋有无租赁等情况。”无锡地产界资深人士孙斌晖表示，有的法拍房，即便拍出后顺利拿到了房产证，但是由于之前的产权人户口、衣物等还在房屋内，有的时候，房主本人还实际居住在里面。很多时候还需要法院来强制迁出。所以购买前一定要将各方的情况全面了解清楚。

　　据介绍，每一套法拍房正式拍卖前，法院都会贴出拍卖公告，拍卖公告中会有房屋详细的情况，购房者要着重看一下法院是否有相关房屋的钥匙、房屋是否清空后拍卖等信息，如果房屋为不清空的状况下拍卖，购房者拍下房屋后就需要承担不清空拍卖的后果，比如租客长期使用等情况。

　　在现实生活中，因为法拍房相对便宜，时常会出现买房人没有实地看房或者拍下来之后才发现有瑕疵，进而要悔拍的情况。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，司法拍卖成交后买受人悔拍的，其缴纳的保证金（变卖悔拍的，从所交纳变卖价款中扣留公告中确定的保证金）不予退还。

　　记者注意到，参加竞拍的保证金，根据每套房源情况的不同有所变化。从绝对数值看，保证金从前两年的10万已经提升到了20-40万，有的甚至54万。一旦这个保证金缴纳了，没有拍到不要紧，但是拍得房源后反悔的，就要慎重考虑了。为此业内人士建议买家谨慎考虑，避免冲动拍房，以免给自己带来不必要的麻烦。

　　拍卖无小事，仔细第一条。法拍房可能面临的税费问题，也是被很多人忽略的地方。因为房源性质特殊，所以通常情况下，法拍房的转让和受让的税费，都是由买家一人承担。现在动辄一套房屋上百万，税费究竟怎么出，房屋是否可以贷款等这些问题还是要事先弄清楚。

　　政策层面，上海在今年1月份已经将法拍房纳入限购的范围，目的就在于防止部分人通过该渠道炒房。在“房住不炒”的大背景下，虽然无锡目前暂时没有相关的政策出台，但是有的房源已经在公告中提醒买家是否符合当地的限购政策。 (仙林)