购房是终身大事，能否购买到称心如意的住房关系到我们日后的生活幸福指数。小区内的环境是很多业主购房的重要考量之一，但公共区域的维护却不在个人可控范围内。最近，就有业主向本报反映，因为小区公共绿化区域被非法侵占，她想把刚买的新房退掉，但令业主苦恼的是开发商却要求她支付违约金。记者就此采访了江苏法舟律师事务所律师鞠爱军，听听他怎么说。

　　【 业主 】

　　“公共绿化区域被其他业主违规侵占，投诉之后，开发商与物业人员却互相推卸责任，始终给不出合理的解决方案。我想要解除合同，退掉房子，又被要求支付房屋全款10%的违约金。”

　　前不久，陈女士在锡山区购入了一套新商品房，与开发商签订了购房合同，也支付了首付款，只不过房屋还未正式备案，也未完成网签。陈女士说，她那栋楼是4层的叠墅，她买的是上叠。近日，她发现下叠住户将原本属于公共绿化的区域私自改造，并建起围栏变成自家院子，甚至将围栏延伸至路边，侵占公共区域。陈女士认为，在公共区域的绿化被私自改造之后，小区的绿化面积、绿化规制等与购房前在样板房所见出入较大，绿化规模、绿化类型都与样板房中所见不一致。

　　陈女士随后联系开发商与物业工作人员进行投诉，希望他们重视小区绿化问题，给出合理解决方案。但开发商却表示，这个问题不归他们管，而物业也始终没有给出合理的解决方案。投诉无果，陈女士向开发商表示自己的购房意愿受到了严重影响，不想再继续支付房屋尾款，也不想继续履行后续的合约流程，提出退掉房屋。开发商则回复陈女士：“可以退款，但需要支付房屋全款10%的违约金。”

　　【 律师 】

　　“若陈女士能证明开发商构成根本违约，进而影响到自己的购房意愿，想要退掉房子，可以在不承担法律责任的情况下解除合同。”

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。鞠律师表示，在参考合同约定的基础上，销售对陈女士做出的绿化承诺、样板房的绿化情况等都可以作为陈女士举证的支撑，只要陈女士有足够的证据证明小区现有绿化规制与购房时所承诺的不一致，则可以证明开发商构成了根本违约，要求开发商采取解决措施甚至是解除合同。

　　除此之外，鞠律师指出，虽然小区物业具有制止业主不合理行为的责任，但物业不具有执法权，而相关政府部门则具有责任与义务进行监督、管控。若已经发生公共绿化区域被侵占等情况，可以尝试拨打政府服务热线“12345”进行咨询，进而联系环保、城管或规划部门了解小区公共绿化区域的真实状态，若确有违约行为，可让政府部门通知整改。

　　鞠律师针对这件事情给广大业主提了几点小建议。他认为，首先，尽量选择有信誉的品牌开发商；其次，尽量将开发商、销售给予的承诺写进合同条款中；不仅如此，业主可以将住房沙盘、样板房、宣传册等进行拍照保存，在发现问题时及时通过第三方介入，例如相关政府部门、证人证明、公证处等进行固定、保全证据，实现多方面、多角度维权。 （葛惠 实习生 杨晨）