近日，家住芦庄六区的市民潘先生在“江南晚报”抖音号上留言：1个多月前，他停在小区147栋楼下停车位上的汽车，被“从天而降”的外立面墙砖砸出了好几个坑洞。他报警后，找了物业，也打了许多热线投诉电话，但始终没人给他解决问题，车子还是自己走保险去修的。不久后的一个下雨天，148栋楼又有砖块脱落，差点砸到人。潘先生疑惑，出了这样的事情该找哪个部门解决？

　　记者调查发现，近段时间，楼面外饰坠落事件在无锡各投诉平台屡有反映，潘先生的疑问颇有代表性。为此，“小江观察员”进行了多方探询。

　　现场

　　“吓势势”

　　瓷砖从天而降

　　芦庄六区建造于上世纪80年代末、90年代初，是个典型的“老小区”，共有134个楼栋，2300多户常住居民。潘先生家住芦庄六区148栋，停车位则在147栋楼阳台正下方，紧邻楼房。

　　两个月前，潘先生发现车子上偶尔出现一些小坑洞的痕迹，以为是在路上行驶时被石子弹的。直到9月26日下午3点多准备出门接孩子放学时，发现有块指甲盖大小的瓷砖落在引擎盖上，瞧着像是住宅楼外立面上的装饰瓷砖。他便绕车仔细检查了一下，“车子的引擎盖、车顶、左后车门等处伤痕累累，有的地方都被砸得翘起来了”。

　　随后，潘先生向扬名派出所报了警。“警察拍照登记了一下，建议我走车险”。后来，潘先生又找到芦二社区反映了这一情况，“当时，社区帮忙找了房管单位惠康物业协商维修，我也给物业打过多次电话，但没什么进展。现在负责小区‘三保’（保安、保洁、保绿）的联源物业则表示停车费不含管理费，让我不放心的话就退出这个车位，但小区停车位实在紧张，退了我停哪里？”之后，潘先生又陆续找了住建等部门，也向12345反映过，但都没能得到满意的处理。万般无奈之下，潘先生只得走车险先维修自己的爱车，“实在拖不下去了，车子都生锈了只得去修。10月22日修好的，花了2570元”。

　　修好车子的潘先生依然忧心忡忡，他表示，有砖块脱落情况的不止147栋楼这一处，芦庄六区的多栋楼房都存在类似隐患。记者在现场用无人机拍摄时发现，有些楼房不光有外墙瓷砖贴面脱落的情况，用来封堵阳台的红砖施工也不规范。“前段时间下雨，148栋屋顶的砖瓦掉落了五六片。当时差点砸到人！太危险了！”潘先生忧虑地说，现在他每天都要用车罩把车盖起来，唯恐再被砸到。希望有关部门能牵头及时处理一下外墙的安全隐患。

　　回复

　　已联系物业维修，明年将改造

　　记者将潘先生的遭遇和诉求转达给了芦庄六区所在的芦二社区，社区党委书记邵斌说，芦庄六区整体房龄已接近30年，房屋老化较严重，各项设施也较为陈旧。此前房屋建造单位比较多，房管部门复杂，有惠康物业、芦庄房管所、天元厂、叶片厂等，潘先生所反映的147、148栋归惠康物业管理。“马赛克砖脱落的情况近几年发生过两三起，社区也都及时帮忙联系房管所协调维修了。”邵斌表示，潘先生此前反映的问题，社区已与惠康物业联系过，物业也派人实地查看，发现问题属实。“社区在11月18日与物业进行了协商，物业表示会立即着手处理，敲除有脱落风险的外墙瓷砖，消除隐患。”对此处理结果，潘先生表示满意，并感谢小江观察员的帮忙协调。12月2日上午，惠康物业已前来对147栋楼的5楼、7楼外墙瓷砖进行了铲除。

　　邵斌透露，社区此前已向扬名街道上报了老旧小区改造的申请，该小区被纳入明年老旧小区改造计划，预计明年五六月份开始施工。“目前正在做前期准备工作，将广泛征求居民意见并结合社区实际情况进行改造，像马赛克脱落、屋顶漏水等房屋安全隐患问题都将得到解决。”

　　答疑

　　头顶上的隐患该由谁负责？

　　住宅楼外饰立面脱落这一“头顶上的隐患”，该由谁负责、谁维修、谁赔偿？记者就这一系列房屋安全问题，分别采访了有关人士。

　　住宅小区外立面的质保期有多久？记者从梁溪区住建局质安监站了解到，外墙饰面砖粘贴属于建筑装饰装修部分，房屋外墙面瓷砖的保修期限一般是竣工验收后两年内。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋在保修期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害，可向建设单位提出赔偿；保修期后由业主自行负责。如外立面一直存在质量问题另当别论。

　　发生事故追责难，日常安全维护难，是既有建筑安全管理碰到的棘手问题。要解决外立面该由谁来维修这个问题，需先搞清楚责任主体是谁。“房屋的所有权人是房屋安全的第一责任人。”梁溪区住建局物管科科长许江介绍，将于2022年1月1日起执行的新版《无锡市房屋安全管理条例》（以下简称《条例》）让房屋有了明确的“监护人”。《条例》规定房屋所有权人即为房屋安全责任人，并结合常见情形，细化了房屋安全责任人为使用者或管理者的特殊情况，比如，房屋所有权人权属不清，房屋使用者就是安全责任人，需承担所有安全责任。

　　《条例》还要求，房屋安全责任人需对房屋开展定期检查，维护房屋及附属结构等安全。“物业公司按照合同约定履行房屋安全的监管责任。在日常监管过程中，物业如果发现安全隐患，应该及时把维修方案和维修预算做出来并告知业主，征求业主意见。”许江表示，如果征求意见过程中有2/3以上的业主参与，且参与人中有半数以上同意，就可以走一般的程序使用大修基金。“如果排查出涉及公共安全的隐患，应及时排险，这时可以走应急流程动用维修资金进行维修。如果维修资金不够，就应该由所涉整栋楼的业主自筹资金维修。”

　　外立面脱落问题就像一个随时会爆炸的“炸弹”，一旦砸伤人，后果不堪设想。那么，外立面脱落造成他人损害谁来担责？市民遇到这种情况可以要求赔偿吗？法舟律师事务所律师贾梦斐提醒，若造成他人损害的，业主可能需要承担法律责任。根据《民法典》第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”住宅楼外立面属于整栋楼的全体业主共有，全体业主须共同承担维护墙体的义务。而根据《民法典》第一千二百五十三条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”因此，如果住宅楼出现外立面脱落现象，业主应尽早维修，以免造成他人损害。若物业公司尽了管理责任，如已按服务标准进行巡检，且巡检时没有发现问题，则不承担责任；若物业公司发现存在问题，或是业主已报修过，但物业未及时处理、不发动业主筹集资金进行维修的，物业公司可能要承担相应的责任。“若外立面脱落发生伤人伤物问题，受侵权人需要赔偿的话，可以向全体业主沟通协商赔偿的金额和理赔方式。如果协商不成，可向全体业主及物业管理企业提起诉讼。”

　　小江手记

　　所有物品都有保质期，房屋也不例外。不论是越造越高的新楼，还是日渐老化的旧房，都不能让房屋安全成为“悬在城市上空的痛”。

　　要解决这一安全隐患，同样对城市精细化管理提出了新要求。从设计规范到施工质量，都需要落实责任，后期维护也需要居民的配合、物业的负责，只有在各方面的协调下，多管齐下，才能避免这一问题成为公害。

　　（晚报记者 潘凡 实习生 齐盈盈/文 朱浩/摄）