房贷利率的下降，在利好新进购房者尤其是刚需购房者的同时，也令之前房贷利率“高位站岗”的贷款者心中五味杂陈。对于数年前的贷款人来说，眼看当下低得多的房贷利率，难免心意难平。然而，提前还贷是否就一定划算？哪些人群适合提前还贷？

　　小林是一名金融从业人员，有数年理财投资经验，刚毕业那几年，年轻气盛，无债一身轻，手中的闲置资金多配置于股票等高风险投资。

　　“当时买在了房价和利率的高点，买房之后，一下子负担重了，风险承受能力也下降了。”他对记者说道，出于降低投资风险的考虑，他精挑细选了一款货币基金型的银行理财，将手中的闲置资金投了进去。

　　然而，眼见这款理财产品年化收益率从最初的4%以上，降至目前的3%出头，与“高高在上”的房贷利率渐行渐远，小林仔细考虑一番，决定将这部分理财资金赎回，提前还房贷。“找了一大圈，没找到稳健一些又能跑赢房贷利率的理财产品，索性先还一半房贷，降降杠杆。”小林已经收到了银行审批通过的短信，就等着扣款了。对他来说，这次提前还款，相对于当下所能接受风险水平的投资渠道，无疑是“收益更高的理财方式”。

　　纵观当前的银行理财市场，以国有大行为例，较为灵活的T1理财产品收益率大多在2%到3%之间，一年期定期理财收益率大多在3%到4%之间，与最新调整的5年期以上LPR利率接近，低于大多数前几年购房者的房贷利率。当然也有个别收益率在5%以上的理财产品。

　　也有相反的例子。互联网从业者小金2016年就在成都买了房，彼时房价温和得多，贷款利率也仅为4%，是基准利率的85折，目前他的月供只有一千余元。

　　“要是还进去想再贷出来就没门了。假如有投资机会，我这个贷款利率也只比银行五年定期存款利率多付了一个多点。”小金对记者透露，自己原本也有提前还款的打算，不过根据贷款合同，提前还款要收取3~6个月的罚息。经过权衡，他打算放弃提前还款，将闲置资金用于理财。

　　他的理财观念偏稳健，采用当下年轻人热捧的一种攒钱方式——滚动式定存。“一个一年（定存），一个两年，一个三年。然后一年到期转三年，这样一来，以后每年都会到期一个三年定存。”他介绍了自己最安全的攒钱“阵法”。除了银行定存，互联网理财也没落下。他开通了余额宝“52周攒钱”计划，首周存入10元，以后每一周存入额递增10元，坚持52周，能攒13780元。

　　由上面的例子可见，不是所有的人都适合提前还贷。对于购房者而言，提前还贷或许是一道“数学题”。

　　“等额本金30年，第7年提前还清最好”……类似的说法，你是否有些耳熟？在各大网络平台上，关于提前还款的讨论热度居高不下，也衍生出很多言之凿凿的“科普”。例如，是否提前还款要看还款方式，还要看已还款时间的长短？部分提前还款还的是本金还是利息？这些五花八门的所谓“科普”，有些其实并不靠谱。

　　具体来看，网络宣称“最划算”的提前还款时间节点为：等额本金20年，第五年提前还清；等额本金30年，第七年提前还清；等额本息20年，第六年提前还清；等额本息30年，第八年提前还清。

　　果真如此吗？先来了解一下等额本息和等额本金这两种还款方式。

　　●等额本息：

　　每个月的还款金额（本金 利息）相等。将贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　它的优点是方便安排收支，还款“省事”，适合收入处于较稳定状态的借款人。缺点则在于，在每期还款金额中，前期本金占比较小，后期本金占比逐渐增大。总体计算下来，利息总支出高于等额本金还款方式。

　　●等额本金：

　　每个月还款金额不相等，一直在递减。其中本金一样，利息在逐月减少，还的利息是剩余贷款在该月所产生的利息。

　　它的优点是比等额本息省利息。同时它也有缺点，即在还款前期，还款金额更多，还款压力更大。

　　误区

　　这些流传的“科普”不靠谱

　　那么，在不考虑提前还贷手续费等其他成本的前提下，真的存在孰更“划算”吗？让我们先顺着“等额本金20年第五年还清最划算”“等额本息20年第六年还清最划算”的说法，去探探究竟。

　　假设有一笔贷款，“贷款金额100万、期限20年（240期）、利率6%”，通过计算，可以得到，等额本息还款方式下，贷款20年的本息合计为171.94万元；等额本金下，贷款20年的本息合计160.25万元。

　　先看看等额本金还款方式下，提前还清贷款的相关数据。根据“等额本金20年第五年还清最划算”的说法，除了号称“最划算”的第5年外，我们另外选取第3年初、第9年初、第17年初这3个时间作为还款时间点，以此观察在不同时间节点提前还清贷款的资金变化情况。

　　通过计算，一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本金还款方式，如果分别在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。

　　提前还清贷款，居然可以“省”下这么大一笔钱，是不是觉得很“划算”呢？别急，让我们再看另外一张表格。

　　但是，经过前期等额本金方式还款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初这四个时间节点，剩余本金分别为90万元、80万元、60万元、20万元——这也是购房者计划提前还清的金额。

　　倘若这些剩余本金不还掉，那么购房者在接下来的合同期限内，将按照等额本金的还款方式，以现行的“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，向银行继续支付利息。同样，通过每期还款金额明细表，可以计算出，自上述四个时间节点起，直至按期全部还完，应付利息总额将分别为48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。

　　这四个数字是不是很眼熟呢？是的，正与前述提到的提前还清贷款所“节省”下的资金金额相一致。这样的情况，在等额本息还款方式下也会出现吗？接着往下看。

　　在等额本息还款方式下，我们也选取了所谓“最划算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初这4个时间点，并算出了在这4个不同时间节点提前还清贷款所需要的资金成本。

　　一笔“期限20年、年利率6%”的100万元贷款，采用等额本息还款方式，如果分别在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前还清所有剩余贷款，那么相较按期还清，将分别减少支出66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。

　　同样的，经过前期等额本息方式还款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初这四个时间节点，剩余本金分别为97.33万元、84.90万元、64.53万元、37.06万元。如果这些剩余的本金不还，那么购房者也将按照等额本息还款方式，以“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，继续向银行支付利息，所对应的未来应付利息总额分别为66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。

　　发现了吗，这四个数据，也都与前述的提前还清贷款后较按期还清少支出的金额相吻合。

　　经过上面的举例分析，我们可以看清这样一个事实：无论什么时候还清贷款，“节约”下来的利息，其实都只是当前剩余本金在未来应付利息的总和，与你重新贷一笔同金额贷款所需负担的利息是完全一样的。

　　这一结论，也同样适用于去认清“等额本金30年第七年还清最划算”“等额本息30年第八年还清最划算”等这类“科普”的本质。

　　因此，是否提前还款，只与你本身的资金及其投资收益率有关，而与还款方式、已偿还时间无关——只有“最合适”，没有“最划算”。

　　对于以上“科普”，记者也咨询了某国有银行住房贷款中心经理，他表示，“有闲钱就还最划算。”该经理同时透露，今年以来，有很多客户办理还款方式变更业务，即等额本金转等额本息，或等额本息转等额本金，“以前金额较小的，比较好改，现在大金额一般不作更改，客户如果还款压力大，我们也要适当‘卡’一下，控制风险。除非客户提供收入流水，有足够的还款保障。”

　　无论是等额本金还是等额本息，是否提前还款，要根据自身情况和闲置资金额度来研判，并非取决于还款方式或者已经偿还的时间长短。

　　《每日经济新闻》