有购房者感慨，不就是带看几套房吗？中介费动辄2%甚至2.7%！日前，资深业内人士张亮对记者分析，“其实购房者怨声载道，主要是觉得中介费和享受的服务不匹配。”他直言，目前中介行业不是把“服务”当目的，而是把“成交”当宗旨。
据了解，北京市的中介费最低1%，最高2.7%；成都市有中介除收取买方2%以外，还要收取卖方1%。张亮表示，“整个行业，买方、卖方、中介，三方在一起就是一个‘黑箱’。各家中介机构收费标准各有说辞，但却没有行业统一规则，更没有行业的公开透明信息，购房者常常一头雾水，不明所以。”
中介费怎么收更合理？
目前，全国二手房交易，各地收取中介费的比例不同，收取方式也不尽相同。有的全部由买方承担，有的则是买卖双方各承担1%，还有的不仅收取买方2%，还收取卖方的1%。
以北京市为例，诸葛找房上显示的中介机构有12家，均按照成交总价的百分比收取，最低1%，最高2.7%，皆由买方承担。经纪人介绍，买卖双方签署成交合同后，由买方一次性缴纳。成都市的中介费收取方式与北京市截然不同。当地某知名中介机构的经纪人介绍，当地除按照成交价收取买方2%之外，还要收取卖方1%，合计是3%。河南省新乡市的一名经纪人则表示，当地多按照成交价各收取买卖双方的1%。
目前，各个城市收取中介费的方式虽然不同，但有一个共同的特点，大都按照成交价的百分比收取。假设按照2%的中介费为例，300万元房源是6万元中介费，500万元房源是10万元的中介费，1000万元房源是20万元中介费。
多位经纪人对记者确认，无论是房源总价300万元的房子，还是总价500万元的房子，甚至是800万元和1000万元的房子，其交易流程相同。有业内人士抛出疑问，既然交易流程相同，为何不能按照统一固定的标准收取，非要按照成交价的百分比收取？这种方式合理吗？
2月10日，合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，300万元到500万元房源的交易难度和1000万以上的豪宅，其交易难度不同。三五百万的房子交易周期相对较短，而1000万元以上的房源成交速度会比较慢，带看量较大。另外，成交价高的房源，其信贷过程的解决也就越复杂。所以郭毅认为，房屋总价高，多收取一些中介费用是相对合理的。
另外，业内人士还提出，这会否导致经纪人更积极推售总价高的房源？毕竟成交价越高，中介费越高，经纪人个人获取的佣金也就越高。
2月9日，某北京市知名中介机构的经纪人林雨（化名）对记者表示，“我们不敢抬高房价，公司明令禁止，如果违规会被开除。不过，如果一套房源看中的人比较多，房主会适当提高售价，这就像竞标一样，价高者得房。”另外，林雨对记者透露，对于卖方来说，有时也会适当进行饥饿营销。
为深入了解中介费和经纪人佣金的关系，记者采访了从事房地产行业20年的资深业内人士张亮。据他介绍，中介公司佣金分配是一个复杂的计算过程，房源方、成交方、管理人员公共佣金、后端服务方、平台公共管理费用等都要从中介费中计提。
中介费是否应该降得更低？张亮认为，不能降得过低，倘若过低，就意味着没有“服务”。他认为，行业应当统一规则，统一按照2%、最高不超过2.5%的标准来收取。当前二手房交易市场上最大的问题，并不是中介费按照成交价的多少比例来收取，而是这个行业的收入和分配规则，根本不够公开和透明。
中介费的收取和分配应当更透明
业内人士杨非（化名）对记者披露了四五线城市存在的中介费乱象。他介绍，目前四五线城市还存在返中介费的现象。譬如中介机构按规定收取了购房者1万元中介费，但为了应对同行的竞争，中介机构又将1万元中介费返给购房者8000元，以此来吸引客源。张亮称，“这种做法很多见，这种方式是在搞乱行业。”
公开信息显示，美国和日本的中介费均为6%，相较而言，中国不超过3%的中介费似乎并不高。但张亮认为，目前国内中介费的问题在于，信息不透明，无论是收取还是分配都不透明。
中介费包含的所谓服务，目前有哪些内容？根据已公开信息，记者整理了二手房交易的相关环节。从房源委托开始，经纪人要进行实地勘察、房源维护、购房资质核验、带看、签署买卖合同、出具贷款方案、生成网签、房屋评估、贷款面签、审核批贷、缴税、资金监管、产权过户、监管解冻、网申抵押登记、办理抵押登记、物业交割、户口迁出等大概30个环节。
假设购买1000万元的房子，按照目前北京市的中介费市场行情，2.7%的中介费就是27万元，即使按照2%收取，也要20万元。这实际上给购房者增加了不小的购房成本。除此之外，贷款还有服务费。经纪人张瑞曾告诉记者，天津市400万元以上的房源除收取9.9万元的固定中介费以外，还会收取贷款总额千分之五的“贷款服务费”。
张亮指出，目前整个行业，买方、卖方、中介，三方在一起就是一个“黑箱”。各家中介机构的收费标准都各有说辞，但却并无行业的统一规则，更无行业的公开透明信息。
据了解，目前不少房主会把所售房源的钥匙交给所委托的中介持有，而中介机构则多实施的是人盯人和人盯楼的战术，经纪人会把房源看得很紧。张亮说，鉴于此，同一品牌中介机构的房源，各家分店的信息很多时候也不及时共享，因为彼此之间存在竞争。而不同品牌中介机构之间，更不可能共享。
张亮透露，中介机构希望客户签订独家委托，但是独家委托之后其他中介很难获取房源信息。客户希望更多中介参与，就要去每一家签订委托代卖。
能不能让行业更公开、更透明，让中介把房源统一向全行业公开？张亮指出，目前业内没有一套系统来解决这些问题，这也是为什么中介费没有统一收取标准的主要原因之一。假设行业统一了收取和分配标准，行业信息流动会更顺畅，而这，也是行业当前最突出的问题。
（华夏时报）
