四川成都武侯区中央花园二期，正在进行着一场前所未有的“试验”。

　　小区自1998年建成，共有72栋楼，3295户业主，涉及业主和租户将近两万人。历经25年，小区撕裂出一条条无法再“缝缝补补”的裂痕。五年来，业主两次投票，最终达到99%同意率，决定小区在原址自拆自建。

　　99%通过

　　五年两次投票，今夏成转机

　　这个夏天，对于成都中央花园二期来说，是一次“转机”。小区99%业主同意自拆自建，这也意味着他们决定主动改变老旧小区的命运。

　　达到这个数字，小区业主整整用了五年。五年来，可谓历经波折。

　　在成都中央花园二期门口的宣传栏里，到处都张贴着自拆自建的公示信息。在业委会办公室，记者见到了业委会副主任伍大明。他今年74岁，胡茬花白，眼神坚毅。其实早在2018年，伍大明就提出了“自主更新、拆旧建新”的想法。伍大明和业委会主任赵涛等人，便去征求政府支持。

　　2018年12月，武侯区委办公室在网上留言板上回复:“如中央花园二期业主都愿意进行改造重建，街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作。”同月，武侯区晋阳街道办发布《告知书》:“若小区业主同意率95%以上，将规划危房旧城改造”。

　　在小区业委会成员和志愿者的努力下，到2019年8月，业主签字同意率达到了95%。

　　2019年12月，政府就此事开展论证。2020年3月，业主得到消息，小区属于商品房，不属于棚户区，政策上不能支持。于是，“自拆自建”工作只好暂时作罢。

　　2020年4月，成都发布《城市有机更新实施办法》，列明了三种城市更新形式:保护传承、优化改造和拆旧建新。2021年11月，时任区委书记陈麟到小区调研，提出“自拆自建”的方式。

　　伍大明介绍，按照政府的方案，每户保留原来套内面积，总建筑面积将增加10%，按照房本面积算，即1:1.1置换。建房成本由居民承担，他们测算，每平方米大概4000元。

　　“一提到出钱，业主就不愿意了。”伍大明说，业委会又给出方案——向政府争取小区总建筑面积增加20%，业主按照1:1旧房换新房。开发商垫资建房，多出的面积自行出售来覆盖成本，这样居民就不用再出钱。

　　2022年3月，业委会开始联络业主。直到2023年5月20日，业主签字同意率达到99%。

　　今年72岁的业委会成员黄国华回忆，“这五年，别提多难了。”找不到业主，他们只能爬楼梯挨家挨户去敲门，最后实在爬不动，就坐在楼下等，“等到一个算一个”。

　　渗漏

　　曾经的富人区变成了“老破小”

　　这个小区，为何非得走自拆自建的道路?

　　就像黄国华所说:“我们这里啥都方便。超市方便，地铁方便，上学方便，医院方便，各项配套设施都方便，就只有房子烂。”

　　20多年前，吴小翠(化名)和丈夫靠做生意，在中央花园二期买了七楼的房子。这是成都第一批商品房，1998年建成，占地200多亩，位于成都西南市区2.5环的位置。如今，小区外墙斑驳残破，早已失去原本的样子。

　　吴小翠是第一批入住小区的业主，“当时，小区房子卖到了每平方米600元。”这是别人眼中的富人区。吴小翠原打算在这房子住一辈子，没想到，现在却困在“老破小”。

　　每天进出小区时，吴小翠总会听到门卫处喇叭里喊着:“安全就是工作，工作就是安全。”偏偏，安全问题正是困扰着吴小翠和其他业主们的难题。

　　这天又下起了雨，吴小翠急忙找水桶接屋里下的“小雨”。她家墙上裂开几处“口子”，裸露着刺眼的砖石。

　　除了下雨，业主最担心的是地震。吴小翠和王秀娟家里的地砖都翘了起来。王秀娟住在一楼，她说，楼栋地基下面都是空的。

　　记者走访发现，小区到处都有墙体开裂、屋顶漏水、外墙鼓风包脱落的现象。地下室改出租房、顶楼造露台、车库改住房等情况也屡见不鲜。

　　据业委会志愿者陈阿姨介绍，小区排水管年久失修，很多燃气管没有烟道；车库起过火，住宅楼内部起过火。一而再的事故，让本就伤痕累累的小区雪上加霜。

　　除了这些，治安问题也让吴小翠深受其害。说到此，吴小翠压低了声音:“很多业主把百十来平方米的房子，做成了隔断出租，租户十几个人。”

　　很多跟吴小翠同一批买房子的人，已经陆续离开了这里。小区留下的，要么是老年业主，要么是年轻租客。

　　房子出现的问题，吴小翠已经不想再去“缝缝补补”，在她看来，等待这个“老破小”的命运，无非是旧改、拆迁或者“苟延残喘”。“要不是房子太差，安装上电梯，我住在这里也是安逸得很。”但她知道，旧改已经无法拯救她的家。

　　纠葛

　　1%的反对者，担心“会烂尾”

　　五年里，业主对自拆自建的质疑声从未中断过。有人担心房子烂尾，有人怀疑业委会从中牟利。在签字同意率达到95%时，业委会的工作曾一度没有进展。4月21日，伍大明贴出公示，“到5月21日为止，对自拆自建有意见的提出意见，不然就默认同意”。

　　伍大明收到4户业主打来电话。“有1户业主表示，要是能把房子折现，直接结算那就同意。有两户业主担心，如果没有政府支持，房子会烂尾。”伍大明说。

　　记者找到另外一位明确反对者，“65栋阿姨”。她拄着拐棍，从钢制沙发上一个角落坐下。1996年，她花了5万元全款买下这套房子。房子在3楼，59平方米，算是小区的最小户型，家里到处堆满杂物。

　　说起自拆自建，“65栋阿姨”表示“不可靠”。“这件事，不是政府主导，我就担心房子会烂尾。”她还举例，自己妹妹家旁边有个小区，拆了十几年，到现在还没有建起来。

　　“65栋阿姨”离婚了，女儿在北京，她自己一个人住在这里。她指了指拐棍，讲述了另外的担心，“我腿受伤了，到时候拆了房子，我自己一个人怎么搬家?”

　　她还表示，自己很满意现在住的楼层，但重建以后分房子就成了问题。“住在高层楼房，万一发生地震，怎么跑啊?”再者，她对电梯的维修费等问题也有所顾虑。她甚至不相信业委会所说的业主同意率已经达到了99%。

　　希望

　　让大家都满意的关键是容积率

　　伍大明清楚，达到业主99%的同意率，并不是终点，“后面的路，更难走”。

　　5月25日，业委会就已经形成报告提交给成都市发展和改革委员会。

　　除了对接政府，业委会还要对接开发商。伍大明告诉记者:“我们已经联系4家开发商，其中有2家开发商已经与政府沟通。”

　　记者尝试联系成都市发展和改革委员会工作人员询问事件进展情况，工作人员表示不方便接受采访。

　　记者了解到，国内目前只有一个住房自筹自建成功案例。

　　虎踞路4号5幢作为南京首个产权人自筹资金改造的楼房，从筹备到入住前后历时近十年。和成都中央花园二期不同，南京该小区翻建费用按照市、区和产权人2:2:6比例分摊，而且它体量小，没有增加容积率，翻建是在“原址、原面积、原高度”的原则上进行的。

　　虽然没有前例可以参考，但伍大明觉得这不是一个无法企及的理想，也不是一次冒险，而是可以实现的，“像这种自拆自建的形式，要考虑几个方面的问题。一是升值空间大，二是容积率有增加的可能”。

　　伍大明认为，让业主、开发商、政府都满意的关键就是容积率的问题，“现在我们小区的容积率是2.0。如果容积率达到2.5以上，那后面就能推动了”。

　　目前，伍大明正忙着整理两个具体的可行性方案。他认为，后面还有更多挑战，谁主导，怎么拆，怎么建，怎么处理业主临时租房的问题，都要一步一步来。伍大明说:“如果顺利，一两年能动工，四五年后能住上新房。”

　　这场“试验”能否成功，也是伍大明思量的问题。“万一这件事干不成，没动大家一砖一瓦，只不过是我们多跑跑，多费精力。”

　　努力五年了，“伍大明们”还在等待着一个新家。

　　（齐鲁晚报）