购买多年的安置房竟被抵押了

　　兴讼维权获法院支持

　　2009年9月10日，平某家获两套拆迁安置房，安置协议上写明房子系平某及其儿子小伟共有，家里商议着决定两套房一套住一套卖。于是2010年7月，平某以儿子小伟的名义与蒋某签订买卖合同，将其中一套房屋及车库卖给蒋某，并收取了房款、交付了房屋。之后小伟追认了该份协议，与蒋某重新签订房屋买卖合同，合同条款与之前的内容一致，出售人正式从平某变成了小伟。

　　2016年11月19日，区政府出台了安置房上市交易的相关细则。蒋某与平某父子约定，办理产证的费用由蒋某支付，平某父子要配合蒋某办理过户手续。手续很快就办下来了，平某父子领取了登记在两人名下的拆迁安置房不动产所有权证，但证件到手后平某父子以各种理由拒绝办理过户手续。

　　住了多年的房子好不容易能办理过户了，却出现波折，急坏了的蒋某与平某父子几次交涉无果。更让蒋某震惊的是平某父子在向别人借款22万元时就将该套房屋抵押了。蒋某遂诉至锡山区法院，要求平某父子办理过户手续及赔偿土地出让金上涨损失，并要求抵押权人王某注销该房屋的抵押权登记。

　　王某则认为其抵押权合法、有效，而蒋某的农村安置房的买卖无效，且所有权尚未登记，故应优先保护其抵押权。

　　法官点评

　　多个权利产生冲突时，判断哪方权利优先受保护系关键

　　首先，安置房系被拆迁人以其原有房屋置换所得，具有对价性，不同于社会保障性住房，对于安置房的买卖不损害社会公共利益，应当认定为有效。政府部门关于安置房应满足相应条件方可上市交易的规定，只是政府部门的管理性规定，虽对房屋权属登记产生一定影响，但并不影响房屋买卖合同的效力。

　　其次，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的。抵押权的设立是为债权提供担保，但买受人的权利系对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所，安置房买受人和商品房买受人一样，应得到优先保护，且其保护需求更迫切。因此，合同订立、款项交付、实际占有使用在先的蒋某应优先于设立在后的抵押权人王某而受到保护。

　　最终，法院判决王某协助蒋某办理案涉房屋抵押权注销登记手续；平某、小伟应协助蒋某办理不动产所有权变更登记手续，变更登记至蒋某名下；平某、小伟应支付蒋某土地出让金损失19008.36元。