《住房租赁条例》于9月15日正式实施。目前，无锡房屋租赁市场的特点是什么？纠纷矛盾集中在哪里？该如何化解？近日，无锡市中级人民法院发布多起房屋租赁纠纷案例，从中可找到答案。

　　住房租赁的常见“雷区”

　　在住房租赁方面，此类案件涉及的租金金额一般不大，主要问题在于房屋是否适合正常居住，如因房屋甲醛超标、存在渗漏等问题产生争议；以及租赁押金返还、房屋腾退、“二房东”高价转租等纠纷。

　　在房屋租赁实践中，承租人及出租人的权利义务与责任边界应清晰。案例中，承租人焦某某未经出租人陈某书面同意，擅自砌墙改变房屋三室两厅结构为五室，违反了合同约定，构成根本违约，法院判决解除合同。法官指出，9月15日起施行的《住房租赁条例》第十一条明确禁止此类行为，即使合同未约定，承租人仍需承担法律责任。

　　保障承租人居住安全是出租人的法定义务，承租人颜某租住房屋后，发现室内甲醛严重超标，经检测确认存在安全、健康隐患。法院认为出租人李某某有义务提供符合安全、健康标准的房屋，其行为构成根本违约，支持颜某解除合同、退还租金和押金的诉求。法官强调，这体现了《民法典》第七百三十一条对承租人安全、健康的绝对保障。

　　商业租赁的多起纠纷

　　近年来，商铺个体经营以及综合体、写字楼等楼宇经济受不可抗力及市场环境因素影响较大，由此引发的商业租赁中减免租金、提前解约等诉讼纠纷明显增多。

　　承租人谢某某在租期届满前38天违约搬离，出租人某经营公司诉请没收相当于60天租金的履约保证金。法院最终判决仅扣除实际空置期38天租金，剩余22天租金予以退还。承办法官表示，违约方承担的违约责任应与其造成的实际损失（主要是剩余租期租金损失）相称，避免过度惩罚。

　　厂房租赁案件中，除常见的因拖欠租金引发争议外，还有一类较大的争议是拆迁利益补偿问题，主要表现为租赁合同履行因拆迁而受阻，承租人因提前解除合同产生损失，合同双方就拆迁补偿金额如何分配难以达成一致，此类纠纷往往涉及的金额较大，双方争议也较大。

　　案例显示，某厂与倪某的租赁合同约定遇拆迁互不补偿，但法院最终判决倪某获得部分停产停业损失。根据《无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准》，生产中的非住宅房屋拆迁补偿为评估价的5％~8％，扣除产权人应得的3％基础补偿后，承租人可获2％~5％的合理补偿。

　　租赁活动有了明确规范

　　结合案例审理经验，无锡中院总结出实用维权指南：首先要研读合同，明确权益，特别注意房屋用途、装修约定、违约责任等条款；发生争议时及时沟通并保留聊天记录、通话录音等证据；协商无果可向社区、司法所等申请调解；对违规行为可向住建部门投诉；若最终需通过诉讼解决，需准备好合同、付款凭证等关键证据。

　　法院同时提醒租赁双方，《住房租赁条例》施行后，租赁活动有了更明确的规范。主要包括建立实名制租赁合同的备案制度、规范租赁企业和经纪机构的行为、加强行政部门监管和行业自律等内容。无锡中院相关负责人称，下一步将加强对房屋租赁纠纷的审判和调研，拓展房屋租赁纠纷领域的司法功能，构建房屋租赁纠纷处置的府院联动，逐步完善房屋租赁纠纷的多元化解机制。 （王佳）