受新冠病毒疫情影响，2020年过年期间几乎所有在建楼盘都处于停工状态。这种状况下，很多新房难以按照商品房买卖合同约定的日期交付，而部分业主也因为延期交付导致自身利益受损，通过12345市民服务热线或其他渠道投诉。那么，受疫情影响而导致延期交付的情形，开发商是不是需要承担责任？业主能否向开发商进行索赔？

　　【案例】 市民文女士2019年6月25日在本市某开发区购买了一套商品房，已全款付清房款，《商品房买卖合同》中写明2020年4月20日前交房，如延期交付的需按照已付房款总金额的日千分之一承担违约金。2020年3月1日，开发商书面通知文女士，因受新冠病毒疫情影响，其所购买的商品房无法按约定日期交付，何时交付后期另行通知。后来开发商工作人员又电话联系文女士，告诉文女士开发商正在组织工人复工，如工人全部到岗且建筑材料供应不受影响的情况下，文女士所购买的商品房预计在8月底前交付。文女士心里很不安，这是她买给儿子的婚房，原计划交付后装修半年然后儿子可以在年底前入住。由于担心儿子婚房拖延日久，她还特地让儿子去工地现场看看，了解最新情况。现在因疫情问题导致无法实现预定的目标，而当她向开发商询问是否能够赔偿延期交付违约金的时候，开发商工作人员明确告诉她这属于不可抗力，不是开发商的责任，开发商不会赔偿。

　　江苏法舟律师事务所张虎律师对疫情期间商品房交付延期问题分析如下：

　　1、疫情是否属于不可抗力？

　　所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。针对目前的延期交房情况，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于法律规定的“不能预见、不能避免且不能克服”的不可抗力，一般违约方都可以根据不可抗力主张免责，但个案中是否构成不可抗力及免责程度要看具体情况，一般需要看违约方的违约原因、合同双方关于不可抗力的书面约定、违约方有无在不可抗力发生后及时有效止损等。

　　2、文女士是否可以要求开发商承担延期交付的违约责任？

　　开发商是否要承担违约责任应根据违约的原因分析，如不属于不可抗力等法定或双方合同约定的免责事由，房产商是需要承担违约责任的，否则可根据不可抗力等法定或双方合同约定的免责事由来主张免责。

　　具体到文女士的情形，开发商可以援引不可抗力条款主张全部或部分免责，但应合理确定交付顺延时限，也即开发商主张免责的期间应自疫情开始计算至疫情结束时止。根据《江苏省关于涉新冠肺炎疫情买卖合同纠纷案件审理指南》，对于新冠肺炎疫情，一般情况下根据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间来作为不可抗力的起算点。随着疫情防控应急级别调低，对企业复工复产、交通运输等方面管制政策逐步取消，根据具体案件中疫情防控对合同履行或行使权利的实际影响，来合理确定不可抗力终止时间。也就是说如果开发商将免责期间任意扩大的，或者没有采取积极措施复工，导致房屋交付延期的，开发商应对该部分延期的损失承担赔偿责任。

　　张虎律师提醒，疫情期间遇上延期交房，要仔细分析延期的类型，确定正确的维权方式。一是仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延期交房是否有相关约定。如果合同有约定，按照合同中约定的条款执行。二是购房者要知道开发商为什么延期交付。如果受到可不抗力因素，如这次的疫情暴发，或是政府一些政策的调整、法律的变更等，开发商的责任可相应地减轻或免除。若是开发商不能举证证明逾期交房是受疫情防控措施影响或任意扩大疫情影响的后果的，则可能会被要求承担违约责任。

　　（小维）