11月，楼市继续低位运行，销售情况仍在筑底，没有出现传统意义上的“年底翘尾”行情。中指研究院监测数据显示，11月，百城二手房价格已连续7个月环比下跌，新房价格环比连续5个月下跌，房价下跌城市数量处于高位；百强房企销售额继续下降，房企拿地总额同比减半。但近期以来，在供需两端政策“火力全开”的支持下，一些数据开始出现变化，市场逐步找到底部支撑，房地产正在蓄力走出“艰难时刻”。

　　行业人士预计，未来一段时间，供给端资金压力有望得到缓解，市场关注点将全面转向促销售，因城施策力度有望进一步加大。只是市场端的起色尚需一定时间，政策支持能否顺利转化为消费力，预期的修复仍是影响全盘销售情况的关键因素。

　　底部盘整与积极信号

　　中指研究院监测全国100个城市新房、二手房的销售情况发现，2022年11月，百城新房平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，已连续5个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点；百城二手房平均价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，已连续7个月环比下跌，跌幅较10月扩大0.05个百分点。房价下跌城市数量方面，11月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量保持年内高位，共57个城市新房价格环比下跌，较上月增加3个；75个城市二手房价格环比下跌，与上月持平。

　　今年以来，商品房成交始终未能迎来整体复苏。根据国家统计局的数据，今年9月和10月，全国商品房销售面积和销售额双双同比下降，10月的降幅分别达到23.2%和23.7%。10月单月，全国商品房销售面积创近11年的同期最低，商品房销售额为近7年同期最低。而进入11月，受多地疫情形势等因素影响，部分购房者观望情绪加重，房地产市场销售节奏未及预期。

　　中指研究院数据显示，11月单月，重点100城商品住宅成交面积环比延续10月下行态势，成交面积环比下降近11%， 同比下降近三成；2022年1-11月，重点100城新建商品住宅成交规模为2015年以来同期最低水平，同比下降近四成。

　　房企端的表现也相对低迷。2022年前11个月，TOP100房企拿地总额11621亿元，同比下降50.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点；前11个月，销售额超千亿房企19家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少51家。

　　尽管市场整体数据尚未扭转，但政策密集出台，一线数据已经开始出现一丝转机。根据克而瑞数据，2022年1-11月TOP100房企累计实现销售额65399亿元，同比下降43.3%，相比10月累计降幅收窄0.7个百分点；11月单月实现销售额6177亿元，同比下降26.9%，相比10月单月降幅收窄6.3个百分点。“从房企销售额来看，前11个月累计销售降幅和11月单月销售降幅都在收窄，显示销售逐步找到支撑。”中邮证券分析师刘清海指出：“也应该注意到，那些尚属于优质的房企，销售额增速也在企稳。”

　　供需两端政策密集出台

　　近期以来，为稳定楼市，供需两端政策密集出台。中指研究院一份统计结果显示，80余城首套商贷首付比例已降至20%，近30城首套房贷利率已降至4%以下，叠加各地推出的形式多样的购房补贴等，买房门槛已经降至历史新低。

　　供给端支持政策更是接连掀起了市场情绪。信贷、债券、股权“三支箭”齐发，全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。据克而瑞不完全统计，7家银行为22家房企提供意向性授信总额度超2万亿元，6家房企储架式注册发行约1080亿元。

　　多位业内人士均认为，当前行业融资收紧周期已经见底，房企供给侧结构性改革已渐进尾声，整体融资环境有望得到实质性改善。

　　“短期政策到位，企业资金压力有望得到缓解，行业关注点全面转向促销售。” 中指研究院指数事业部分析师孟新增告诉记者，下一步重点是促进市场销售企稳，因城施策力度有望继续加大。

　　众所周知，房企的资金来源有两条命脉，一是融资，二是销售回款，尤其后者，在近几年的房地产热潮中，从根本上支撑起了房企的快速发展。“企业运营改善的核心还是在于销售端，只有预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。”一位不愿具名的地产分析师表示：“‘三支箭’是手段，恢复市场信心是根本。”

　　值得注意的是，12月2日至5日，包括广州、深圳、北京、上海、天津、重庆等数个城市陆续优化了疫情防控措施。一位市场人士表示：“全国性疫情防控措施的大幅优化和调整，对于经济的复苏以及行业的回暖将起到至关重要的作用。”

　　（21世纪经济报道）